房地产融资再获宽松支持，行业有望更快实现平稳健康发展

  11月11日，央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”），主送单位包括各人行分支、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。

  “254号文”包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。在通读此次“254号文”后，笔者认为该文有以下几个亮点：

  一是文件要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。

  二是从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

  三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

  四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

  五是保交楼的配套金融支持。针对获得上述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险；还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

  六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

  七、银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

  第壹金融一直密切留意房地产融资市场，与以往主要是口头表态和窗口指导不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件，该通知从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面出台十六条措施确保房地产市场平稳健康发展。

  任何的政策出台，其效果总会有其延后性。目前，不管是疫情管控措施对经济的核心影响，还是融资端和销售端政策对房地产的核心影响，第壹金融认为目前监管机构均已给房地产行业的企稳回暖提供了最坚实的基础，但因当前居民端对就业和收入的预期仍无实质改善，楼市截止当前的销售情况也仍在下行，加上各类投资机构及各类金融产品投资人对房地产的信心仍未恢复，因此融资端水龙头打开后有多少水可以流向房地产，笔者认为仍有待观察。